English GİRİŞ YAP

Amerika’da ve Türkiye’de Gayrimenkul Finansmanı

Abdullah Yavaş

KAMÖzel Etkinlik - İktisat Sohbetleri I
 
11 Haziran 2005
Değerlendirme: Nihat Gümüş
 
İktisat alanında temayüz etmiş konukların davet edilerek samimi bir ortam içerisinde gerek güncel gerekse teorik konularda fikir teatilerinin yapıldığı KAM İktisat Sohbetleri’nin ilk konuğu, dünyanın en önemli beş yüz iktisatçısı listesine girebilmiş on Türk’ten biri olan Abdullah Yavaş’tı.
Boğaziçi Üniversitesi İşletme Bölümü’nü bitirdikten sonra ABD’de iktisat alanında yüksek lisans ve doktora yapan Abdullah Yavaş, çalışmalarını finansman ve özellikle gayrimenkul finansmanı üzerinde yoğunlaştırdı. Şu anda bu alanda dünyanın önemli isimlerinden biri olarak kabul ediliyor. İstanbul’da bulunduğu hafta içinde Bankalar Birliği’nde de Türkiye’de uygulamaya konulması beklenen mortgage (gayrimenkul ipoteği) sistemi hakkında bir konuşma yapan Yavaş, gayrimenkul piyasalarının ABD’deki işleyişiyle ilgili deneyimlerini aktardı ve sektörün Türkiye’deki geleceğine dair yorumlar yaptı.
Gerek bireysel gerekse ticarî amaçla konut veya işyeri edinmek isteyen tüketicilere sağlanan uzun vadeli krediye dayanan mortgage sistemini diğer konut finansmanı sistemlerinden ayıran temel nitelik, yapılan kredi sözleşmesinin banka tarafından menkul kıymete dönüştürülerek ikincil piyasalarda yatırımcılara satılması. Bu menkul kıymeti satın alan yatırımcılar kredi sözleşmesi uyarınca yapılan faiz ödemelerine bağlı olarak sabit bir getiri elde ederler. ABD’de halihazırda yatırım şirketleri, ikincil piyasada gayrimenkula bağlı bu tür menkul kıymetleri toplayarak farklı risk düzeylerine sahip havuzlar oluşturmakta ve bu şekilde farklı risk beklentilerine sahip yatırımcılara farklı yatırım olanakları sunmaktalar.
 
Sistemin en önemli faydası, gayrimenkule bağlanarak atıl bir duruma sokulan önemli bir sermaye birikiminin yeniden ekonomiye enjekte edilebilmesini mümkün kılması. Halen ABD’de varolan servetin %50’si ile %60’ı, gelişmekte olan ülkelerde ise %70 civarı gayrimenkule yatırılmış durumda. Mortgage sistemini kullanan bir ekonomide kredi yoluyla gayrimenkule bağlanan kaynaklar ikincil piyasalar yoluyla yeniden ekonomiye kazandırılabiliyor. Krediyi veren banka, gayrimenkule bağlı olarak çıkarttığı menkul kıymetleri yatırımcılara satarak verdiği krediyi tekrar topluyor ve farklı yatırım projelerinin kredilendirilmesinde kullanabiliyor. Yatırımcıların, borcun ödenmemesi riskine karşı garantilerini gayrimenkulün kendisi oluşturuyor.
 
Abdullah Yavaş’a göre sistemin Türkiye’de de uygulanmaya başlanması oldukça önemli faydalar sağlayacak. Konut sahibi olmayı kolaylaştırmasının ötesinde, giderek gelişecek gayrimenkule bağlı menkul kıymetler piyasası önemli miktarda yabancı sermayenin gelmesine vesile olacak. Dünya genelinde olduğu gibi ABD’de de gayrimenkul piyasası yükselişe geçti. Kredi faizlerinin düşük olması da bu durumu tetikleyen sebeplerden biri. Ancak sektörün bu haliyle bir köpük (boom) olup olmadığına dair tartışmalar da yapılıyor. Öte yandan bankaların mortgage kredileri kullandırırken izledikleri pazarlama politikaları bir takım riskler taşıyor. Bankalar, müşteri memnuniyeti sebebiyle kredi öncesinde yaptıkları konut değerlemelerinde rakamları müşterinin gereksinimleri doğrultusunda hazırlayabiliyorlar. Tüm bunlar, kullandırılan kredilerin ne kadar sağlıklı olduğuna dair kuşkuları artırıyor. Bu durumun ABD’de 1985’teki bankacılık krizine benzer bir sonuç doğurup doğurmayacağına dair bir soruyu, Abdullah Yavaş ekonomistlerin kullandıkları bir ifadeyle yanıtladı: “Bir yerde yaşanan ekonomik canlanmanın bir köpük olup olmadığını ancak köpük patlayınca bilebilirsiniz. Zaten önceden bilebilseniz köpük olmaz.”
 
Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarındaki artışı da yorumlayan Yavaş, bu durumun bir risk taşımadığını, piyasada oluşan fiyatların kriz öncesi fiyatlar civarında seyrettiğini belirtti. Yavaş’ın konuşmalar boyunca, iktisadın temel varsayımlarının geçerliliğine ilişkin örneklerle desteklenmiş sorulara verdiği cevaplar hayli ilgi çekiciydi. Özellikle birey davranışlarının rasyonel olduğu varsayımının geçerli olup olmadığı tartışmasında Türkiye özelinden getirilen birçok örneğe, bu varsayımın birçok sektörde –en azından kendi sektöründe- geçerli olduğu yanıtını verdi. Varsayımın taşıdığı sorunların “kısıtlı rasyonalite” temelli teorilerle aşılmaya çalışıldığına değinerek, insanların baştan irrasyonel olarak varsayıldığı bir sistemde teori ve model geliştirmenin de bir anlamı olmayacağını belirtti. Matematik ve iktisat ilişkisine dair bir soruya verdiği karşılıkta, matematik modellerin iktisat alanına getirdiği faydaların gerçekten önemli olduğunu vurguladı. Neo-klasik iktisat telâkkisini, gerek teorik gerekse araçsal manada özümsediği verdiği cevaplardan ve üslubundan açıkça belli olan Abdullah Yavaş’ın alanına hakimiyetini gözler önüne seren söyleşinin en önemli sorunu, muayyen bir gündemin belirlenmeyişiydi.
 
Yavaş, söyleşi boyunca hakkında en fazla araştırma yaptığı uzmanlık alanı dışına çıkmamaya, genel konular hakkında yapılan daha ziyade spekülasyonvari yorumları sürekli kendi alanından argümanlarla karşılamaya özen gösterdi.

HAVADİS

TÜM HABERLER

EDİTÖRDEN

SEMİNERLER

Vakıf faaliyetlerinin en gelenekseli olan seminerler, her yıl güz ve bahar dönemlerinde gerçekleşiyor.

DETAYLI BİLGİ


BİZİ TAKİP EDİN

Vakfımızın düzenlediği programlardan (seminer, sempozyum, panel, vs.) haberdar olmak için e-posta adresinizi bırakabilirsiniz.