19. Yüzyıl İstanbul’unda Gayrimenkul Mülkiyeti ve Piyasa İlişkileri

Zahit Atçıl

3 Eylül 2007           
De­ğer­len­dir­me: Bil­ge Özel
 
Tür­ki­ye Araş­tır­ma­la­rı Mer­ke­zi’nin ay­lık fa­ali­ye­ti Tez/Ma­ka­le su­num­la­rın­da Ey­lül ayın­da Za­hit At­çıl’ı din­le­dik. At­çıl, Bo­ğa­zi­çi Üni­ver­si­te­si Ta­rih Bö­lü­mü’nde ta­mam­la­dı­ğı “Ow­ners­hip Pat­terns and Mar­ket Re­la­ti­ons in Ur­ban Pro­perty in 19th Cen­tury-Is­tan­bul [XIX. Yüz­yıl İs­tan­bul’un­da Gay­ri­men­kul Mül­ki­ye­ti ve Pi­ya­sa İliş­ki­le­ri]” baş­lık­lı yük­sek li­sans te­zi­ni jü­ri are­fe­sin­de biz­ler­le pay­laş­tı.  
At­çıl, te­zin­de, XIX. yüz­yıl İs­tan­bul’un­da şe­hir em­la­kı, em­la­kın mül­ki­ye­ti, na­sıl el de­ğiş­tir­di­ği, va­kıf mülk­le­rin sa­tı­la­bi­lir­li­ği ve özel mül­ki­yet gi­bi ko­nu­la­ra su­ri­çin­den iki ma­hal­le, Sa­raç­ha­ne ve Ci­ba­li üze­rin­den ışık tu­tu­yor. Şeh­ri sos­yal, mi­ma­rî ve si­ya­sî yön­le­riy­le ele alan mev­cut li­te­ra­tü­rün, bir­kaç is­tis­na dı­şın­da, şe­hir mül­ki­ye­ti ko­nu­sun­da ses­siz kal­dı­ğı­nın al­tı­nı çi­zen At­çıl, ça­lış­ma­sı­nı iki te­mel ar­şiv kay­na­ğı­na da­yan­dı­rı­yor: 1291/1875 ta­rih­li em­lak tah­ri­ri ve Ev­kaf Ne­za­re­ti bün­ye­sin­de oluş­tu­ru­lan ira­de-i ev­kaf do­kü­man­la­rı. 1875 ta­rih­li em­lak tah­ri­ri, tüm İs­tan­bul ça­pın­da ger­çek­leş­ti­ri­li­yor ve yal­nız­ca su­ri­çi İs­tan­bul için yüz­ler­ce def­ter mev­cut. Tah­rir­de her bir mülk hak­kın­da -mül­kün ye­ri, nu­ma­ra­sı, özel­lik­le­ri, sa­hi­bi, es­ki sa­hi­bi, va­kıf­la iliş­ki­si, dük­kân­sa ge­di­ği­nin ki­me ait ol­du­ğu, kom­şu­la­rı­nın kim­ler ol­du­ğu gi­bi- 38 ka­lem bil­gi kay­de­di­li­yor. Ev­kaf Ne­za­re­ti bün­ye­sin­de­ki ira­de-i ev­kaf do­kü­man­la­rın­dan ise, gay­ri­men­kul pi­ya­sa­sı­nı ve em­lak sa­tı­şı­nı il­gi­len­di­ren bel­ge­ler kul­la­nıl­mış.
At­çıl te­zin­de ilk ola­rak kaç tür şe­hir em­la­kı bu­lun­du­ğu­nu sor­gu­lu­yor ve dört tür be­lir­li­yor: İka­met edi­len (re­si­den­ti­al) em­lak (ev­ler ve ko­nak­lar); ti­ca­rî amaç­lı (com­mer­ci­al) em­lak (han, ahır, dük­kân ve ma­ğa­za­lar); kul­la­nım hak­kı tüm hal­ka ait olan ca­mi, ki­li­se, çeş­me gi­bi ka­mu (pub­lic) mül­kü ve ar­sa­lar (ur­ban fi­eld). İka­met edi­len mülk­ler­le ti­ca­rî amaç­lı mülk­ler üze­rin­de du­ran At­çıl, Sa­raç­ha­ne’de em­la­kın ço­ğu­nun (%70) ti­ca­rî, Ci­ba­li’de ise ika­met edi­len mülk (%54) ol­du­ğu­nu tes­pit edi­yor.
Aka­bin­de şe­hir em­la­kı mül­ki­ye­ti­nin ki­min elin­de ol­du­ğu sor­gu­la­nı­yor. Mev­cut li­te­ra­tü­rün, “şe­hir özel mülk­tü” ka­bu­lün­den ha­re­ket­le şe­hir mül­kü üze­rin­de dur­ma­dı­ğı­nı be­lir­ten At­çıl, bi­la­kis, bu ka­bu­lü sor­gu­lu­yor ve te­zi­nin en te­mel yar­gı­sı­na ula­şı­yor: “İs­tan­bul em­la­kı­nın ço­ğu va­kıf mül­ki­ye­tin­de idi; do­la­yı­sıy­la va­kıf sis­te­mi­ni an­la­ma­dan İs­tan­bul’da­ki em­lak mül­ki­ye­ti me­se­le­si an­la­şı­la­maz.” At­çıl, te­me­li Fa­tih dö­ne­mi­ne da­ya­nan bu uy­gu­la­ma­nın XIX. yüz­yıl­da da de­vam et­ti­ği­ni, Sa­raç­ha­ne ve Ci­ba­li’de­ki em­la­kın ço­ğu­nun va­kıf mül­ki­ye­tin­de bu­lun­du­ğu­nu gös­te­ri­yor.
Va­kıf mülk­le­ri­nin kul­la­nı­mı­na iliş­kin ola­rak da, ta­rih­sel sü­reç­te şe­kil­le­nen üç yön­tem tes­pit edi­li­yor: İca­re-i va­hi­de, ica­re­teyn ve mu­ka­ta­a. İca­re­teyn­de, ki­ra­cı, mül­kü ço­cu­ğu­na mi­ras bı­rak­ma, evin ya da dük­kâ­nın kul­la­nım hak­kı­nı sat­ma ve­ya fe­rağ et­me gi­bi hak­la­ra sa­hip­tir. Yal­nız­ca ço­cuk­lar­la sı­nır­lı olan “mi­ras bı­ra­kı­la­bi­le­cek” grup XIX. yüz­yıl­da to­run­la­rı da kap­sı­yor. Mu­ka­ta­a yön­te­min­de ise ki­ra­cı, ki­ra­la­dı­ğı mül­ke bi­na in­şa et­me hak­kı ka­za­nı­yor ve bu bi­na ki­şi­nin özel mül­kü olu­yor. Vak­fa ait bi­na her­han­gi bir se­bep­le yı­kı­lıp ar­sa üze­rin­de yal­nız­ca ki­şi­nin yap­tır­dı­ğı bi­na ka­lır­sa, ora­sı ar­tık onun özel mül­kü sa­yı­lı­yor. At­çıl, Fa­tih dö­ne­min­de ta­ma­mı va­kıf mül­kü ha­li­ne ge­ti­ri­len İs­tan­bul’da özel mül­ki­ye­tin an­cak bu şe­kil­de müm­kün ola­bi­le­ce­ği­nin al­tı­nı çi­zi­yor. 
Mülk­le­ri; ki­ra­la­yan­la­rın cin­si­ye­ti­ne, mül­ke tek ba­şı­na mı yok­sa or­tak­la­şa mı sa­hip ol­duk­la­rı­na gö­re de tas­nif eden At­çıl, ti­ca­rî mülk sa­hip­le­ri ara­sın­da ka­dın­la­rın da yer al­dı­ğı­nı söy­lü­yor. Ti­ca­rî mülk­ler­de müş­te­rek mül­ki­ye­tin da­ha az ol­du­ğu­nu, bu­nun­sa ti­ca­rî or­tak­lık­la­rın za­yıf mı ol­du­ğu so­ru­su­nu gün­de­me ge­tir­di­ği­ni be­lir­ti­yor. Pi­ya­sa iliş­ki­le­ri­nin ge­niş­le­yip mal ve top­rak­la­rın ti­ca­ri­leş­ti­ği XIX. yüz­yıl­da em­la­kın na­sıl el de­ğiş­tir­di­ği­ni in­ce­le­yen At­çıl, bey‘, fe­rağ, in­ti­kal, tef­viz ve is­tib­dal şek­lin­de beş yön­tem tes­pit edi­yor. Em­la­kın de­ğe­ri­ne iliş­kin tah­ri­ri, tah­mi­ni ve mü­za­ye­de de­ğer­le­ri­nin na­sıl yo­rum­lan­ma­sı ge­rek­ti­ği­ne de de­ği­nen At­çıl, tah­ri­ri de­ğer­ler te­me­lin­de yap­tı­ğı ka­te­go­ri­zas­yon so­nu­cun­da Ci­ba­li’de em­la­kın Sa­raç­ha­ne’den bi­raz da­ha de­ğer­li ol­du­ğu­nu tes­pit edi­yor. Yi­ne bu ka­yıt­lar te­me­lin­de, Müs­lü­man­la­rın ah­şap, gay­ri­müs­lim­le­rin­se ka­gir ev­ler­de otur­du­ğu şek­lin­de­ki ki­mi var­sa­yım­la­rın ger­çe­ği tam yan­sıt­ma­dı­ğı­nın or­ta­ya çık­tı­ğı­nı be­lir­ti­yor.
Tar­tış­ma bö­lü­mün­de ise, XIX. yüz­yıl İs­tan­bul’un­da önem­li bir ye­kun oluş­tu­ran gay­ri­müs­lim­le­rin söz ko­nu­su ka­yıt­lar­da ne öl­çü­de tem­sil edil­di­ği gün­de­me gel­di. At­çıl, tah­rir­de bir mül­kün Müs­lü­ma­na mı gay­ri­müs­li­me mi ait ol­du­ğu­nun be­lir­til­di­ği­ni; an­cak, İs­tan­bul’un fark­lı böl­ge­le­ri fark­lı gay­ri­müs­lim nü­fus ya­pı­sı arz et­ti­ğin­den ge­nel de­ğer­len­dir­me­ler ya­pa­bil­mek için da­ha ge­niş alan­la­ra bak­mak ge­rek­ti­ği­ni be­lirt­ti. Bu bağ­lam­da, ba­zı kay­nak­la­rın Müs­lim ba­zı­la­rı­nın­sa gay­ri­müs­lim nü­fus hak­kın­da ve­ri­ler içer­di­ği de ha­tır­la­tıl­dı. XIX. yüz­yı­lın ilk ya­rı­sın­da te­met­tu­at kay­dı ya­pıl­ma­yan İs­tan­bul için ay­nı yüz­yı­lın ikin­ci ya­rı­sın­da ne­den böy­le bir tah­rir dü­zen­len­di­ği­ne iliş­kin ola­rak da, At­çıl, ki­şi­le­rin ser­ve­ti­ni tes­pi­te yö­ne­lik te­met­tu­at ka­yıt­la­rı­nın ak­si­ne 1875 ta­rih­li bu tah­ri­rin em­lak ba­zın­da ya­pıl­dı­ğı­nı ve bu­na bağ­lı ver­gi tes­pi­ti­ni he­def­le­di­ği­ni söy­le­di.

EDITOR'S CHOICE

SEMINARS

As the most traditonal activity of BISAV, the courses take place in every fall and spring of a year.

MORE INFO


FOLLOW US

Add your e-mail address here to be informed about our programs (seminars, symposiums, panels, etc.).